জমি নিয়ে বিরোধ হলে কী করবেন এবং এর প্রতিকার কি জেনে নিন

জমি সংক্রান্ত আইনি পরামর্শ, অন্যের জমি দখলের শাস্তি, জমি দখল আছে দলিল নাই, জমি দখল মামলা, নতুন ভূমি আইন ২০২২ দলিল যার জমি তার, জমির দলিল নাই কি করবেন, জমি নিয়ে মারামারি, জমি বেদখল হলে, জমি দখল আছে দলিল নাই, জমি দখল মামলা, জমি দখলের অভিযোগ, অন্যের জমি দখলের শাস্তি, জমি দখল সংক্রান্ত আইন ২০২৩, ১২ বছর জমি দখল, জোরপূর্বক জমি দখলের অভিযোগ, অন্যের জমি দখলের শাস্তি বাংলাদেশ, জমি দখল আছে দলিল নাই, জমি দখলের অভিযোগ, দখল উচ্ছেদ মামলা, জোরপূর্বক জমি দখলের অভিযোগ, জমি নিয়ে বিরোধ হলে কী করবেন, জমি দখল মামলা, জমি দখল সংক্রান্ত আইন ২০২৩, ১২ বছর জমি দখল,

Table of Contents

জমি নিয়ে বিরোধ হলে কি করবেন

সম্পত্তি বেদখল বলতে বোঝায় প্রকৃত মালিক বা দখলদারকে তাঁর মালিকানা বা দখল থেকে
জোর করে উচ্ছেদ করে অবৈধভাবে সেখানে অন্য ব্যক্তির স্বত্ব বা দখল প্রতিষ্ঠিত করা

আমাদের দেশে জমির দখল-বেদখল নিত্য বিষয় । প্রতিনিয়ত জমি,বাড়ী,ফ্ল্যাট হতে কেউ না
কে দখলচ্যুত হচ্ছেন । প্রভাবশালী ব্যক্তিরা প্রায়ই প্রকৃত মালিককে জোরপূর্বক তার
জমি থেকে উচ্ছেদ করে কিংবা চাতুরির আশ্রয় নিয়ে জমি থেকে চলে যেতে বাধ্য করে ।
অনেকে দখলচ্যুত হলে থানায় মামলা করতে চায় । পুলিশকে দিয়ে দখল পুনরুদ্ধার করতে চায়
। অপরাধ যেমন আছে তা প্রতিকারেও আইনও আছে, শুধু জানা দরকার সঠিক আইনের সাহায্য
নেয়ার প্রক্রিয়া । আইন আপনাকে আপনার বৈধ জমি ফিরে পাওয়ার নিশ্চয়তা দিচ্ছে ।
কিন্তু অনেকেই জানেন না বেদখল হলে তার করণীয় কি? ব্যক্তি কর্তৃক স্থাবর সম্পত্তি
হতে বেদখল হলে দখল পুনরুদ্ধারের জন্য যে সমস্ত প্রতিকার আছে তা নিম্নে তুলে ধরা
হলোঃ

জমি বেদখল হলে প্রতিকার

জমি থেকে বেদখল হলে দখল পুনরুদ্ধারের জন্য দুই রকমের উদ্যোগ নেওয়া যেতে পারে ।
প্রথমত, স্থানীয়ভাবে সালিশের মাধ্যমে বিরোধের নিষ্পত্তি করার চেষ্টা করা যেতে
পারে ।
আরেকটি উপায় আদালতে মামলা-মোকদ্দমা চালানো । ফৌজদারি ও দেওয়ানি এই দুই প্রকার
আইনে জমি বেদখল হওয়ার বেশকিছু প্রতিকার পাওয়া যায় ।

আদালতে মামলা

আদালতে যত মামলা মোকদ্দমা হয়, তার একটা বড় অংশই জমিজমাকে কেন্দ্র করে । জমি বেদখল
হলে আইনে আপনার জন্য দেওয়ানি ও ফৌজদারি উভয় রকমের প্রতিকারই রয়েছে । এর কোনোটি
তাৎক্ষণিক আবার কোনোটি দীর্ঘমেয়াদি সমাধান দেবে । সব প্রতিকারের বিষয়ে জানা থাকলে
অধিকার প্রতিষ্ঠায় আপনি এগিয়ে থাকবেন ।

ফৌজদারি আদালতে মামলা

১৮৯৮ সালের ফৌজদারি কার্যবিধির ১৪৫-১৮৯৮ সালের ফোউজদারি কার্যবিধির ১৪৫ ধারা মতে
যদি কোনো ব্যক্তি তার দখলকৃত জমি হতে (মালিকানা থাক বা না থাক) হঠাৎ করে বেদখল
হয়ে যায় কিংবা কোনো ব্যক্তি তাকে জোরপূর্বকভাবে বেদখল করার হুমকি দেয় তাহলে জমি
হতে বেদখল হওয়ার পর বা হুমকি পাওয়ার ২ মাসের মধ্যে তাকা ফৌজদারি আদালতে মামলা
করতে হবে ।
এ ধারা শুধু প্রকৃত দখলদার কে সেটা দেখে জমির প্রকৃত মালিকানা কার তা বিবেচনা করে
না ।
২মাসের মধ্যে ফৌজদারি কার্যবিধির ১৪৫ ধারার বিধান অনুসারে মামলা করা যায় । এর
বেশি হলে তামাদি দোষে মামলা করা যাবে না এই ধারায় । ফৌজদারি আদালতে মামলা করার
ক্ষেত্রে এলাকার নির্দিষ্ট অঞ্চলের জন্য নিয়োজিত অতিরিক্ত জেলা নির্বাহী
ম্যাজিস্ট্রেট কিংবা প্রথম শ্রেণীর ম্যাজিস্ট্রেট আদালতে মামলা করতে হবে । এ
ধরনের মামলা অল্প সময়ের মধ্যেই নিস্পত্তি  হয় থাকে । তবে মামলা করার পূর্বে
থানায় ঘটনার বিষয়ে একটি জিডি করতে পারেন ।

১৪৪ ধারায় তাৎক্ষণিক পদক্ষেপ

ফৌজদারি কার্যবিধির ১৪৪ ধারায় নির্বাহী ম্যাজিস্ট্রেট উৎপাত বা আশঙ্কিত বিপদের
ক্ষেত্রে তাতক্ষণাৎ আদেশ জারির ক্ষমতা দেয়া হয়েছে । এই ধারা অনুসারে, যেসব
ক্ষেত্রে জেলা ম্যাজিস্ট্রট ক্ষমতাপ্রাপ্ত অন্য কোনো ম্যাজিস্ট্রটের কাছে মনে হয়
যে, এই ধারার অধীনে অগ্রসর হওয়ার মতো যথেষ্ট কারণ রয়েছে এবং সমস্যার আশু নিবারণ
বা দ্রুত প্রতিকার বাঞ্ছনীয়, সেসব ক্ষেত্রে যেকোনো ব্যক্তিকে ওই ম্যাজিস্ট্রট
কোনো নির্দিষ্ট কাজ করা থেকে বিরত থাকার অথবা কোনো নির্দিষ্ট সম্পত্তি তার দখলে
কিংবা তার অধীনে নেয়ার নির্দেশ দিতে পারবেন, যদি ওই ম্যাজিস্ট্রেট বিবেচনা করেন,
তার নির্দেশের কারণে আইনসঙ্গতভাবে নিযুক্ত কোনো ব্যক্তির প্রতি বাধা, বিরক্ত বা
ক্ষতি অথবা বাধা, বিরক্ত বা ক্ষতির ঝুকি, অথবা মানুষের জীবন, স্বাস্থ্য বা
নিরাপত্তার প্রতি বিপদ জনশান্তির বিরক্ত, দাঙ্গা বা মারামারি নিরোধের সম্ভবনা আছে
কিংবা তার এই নির্দেশ তা নিরোধ সহায়তা করবে । এই ধারায় সরাসরি মামলা করা যায় না,
এটা ম্যাজিস্ট্রাটের ক্ষমতা ।

দখলদারকে পুনর্বহাল

যখন কোনো জেলা ম্যাজিস্ট্রেট বা নির্বাহী ম্যাজিস্ট্রেট পুলিশ রিপোর্ট বা অন্য কোনোভাবে সংবাদ পেয়ে এই মর্মে সন্তুষ্ট
হন যে, তার এখতিয়ারের স্থানীয় সীমার মধ্যে জম, পানি বা এ দুটির সীমান সম্পর্কে
এমন একটি বিরোধ রয়েছে, যা শান্তিভঙ্গের কারণ হতে পারে, তখন তিনি তার নির্ধারিত
সময়ের মধ্যে বিরোধের পক্ষদের সশরীর বা আইনজীবীর মাধ্যমে তার আদালতে হাজির হওয়ার
এবং বিরোধের বিষয়বস্তুতে প্রকৃত দখল সম্পর্কে তাঁদের নিজ নিজ দাবি সম্পর্কে
বিবৃতি পেশ করার নির্দেশ দিয়ে একটি লিখিত আদেশ দেবেন । উভয় পক্ষ নির্ধারিত
তারিখে নিজ নিজ বিবৃত পেশ করলে 
ম্যাজিস্ট্রেট সেগুলো  পড়বেন, প্রয়োজনীয় সাক্ষ্য গ্রহণ করবেন এবং কোন
পক্ষ জমির দখলে ছিল সেটি নির্ণয় করার চেষ্টা করবেন । পূর্ববর্তী দুই মাসের
মধ্যে যদি কোনো পক্ষ জোরপূর্বক বেদখল হয়ে থাকেন, তাকে ওই সম্পত্তির দখলদার
হিসেবে বিবেচনা করবেন 
ম্যাজিস্ট্রেট । একই সঙ্গে তাকে তার জমিতে পুনর্বহাল করার উদ্যোগ নেবেন ।
দেওয়ানি আইনের ডিক্রির মাধ্যমে আইনসঙ্গতভাবে উচ্ছেদ না হওয়া পর্যন্ত দখলে থাকা
পক্ষ দখল বহাল রাখবে মর্মে 
ম্যাজিস্ট্রেট আদেশ দেবেন । আইনগত ভাবে উচ্ছেদ না হওয়া পর্যন্ত ওই দখলের প্রতি
সব ব্যাঘাত ঘটানো নিষিদ্ধ করে 
ম্যাজিস্ট্রেট একটি আদেশ দেবেন ।
  • ১৮৯৮ সালের ফৌজদারি কার্যবিধির ১৪৬ঃ আদালত যদি প্রকৃত দখলদার কে তা
    যাচাই না করতে পারে তাহলে সেই সম্পত্তি ক্রোক করার আদেশ দিতে পারেন এই
    ধারায় ।
  • ১৮৯৮ সালের ফৌজদারি কার্যবিধির ১৪৭ঃ ইজমেন্ট সুবিধা যেমন পথচলা,
    আলো বাতাস ইত্যাদি ব্যবহারে বাধাপ্রাপ্ত হলে এই ধারায় মামলা ফি
    দিয়ে 
    ম্যাজিস্ট্রেটের তদন্তের জন্য আবেদন করা যায় ।
  • ১৮৯৮ সালের ফৌজদারি কার্যবিধির ১৪৮ঃ ধারা ১৪৫এবং ১৪৭ ধারায় মামলা করে
    মামলার সরে জমিনে তদন্তের জন্য এই ১৪৮ ধারায় ফি দিয়ে ম্যাজিস্ট্রেটের তদন্তের
    জন্য আবেদন করা যায় ।
  • ১৮৯৮ সালের ফৌজদারি কার্যবিধির ১০৭ ধারাঃ সম্পত্তি নিয়ে বিরোধে কেউ
    হুমকি ধমকি দিলে এই ধারায় মামলা করা যায় মুচলেখা বা বন্ড সম্পাদনের জন্য এই
    মুচলেখা ১ বছরের বেশি হবে না ।
  • ১৮৯৮ সালের ফৌজদারি কার্যবিধির ৫২২ঃ জোরপূর্বক সম্পত্তি থেকে বেদখল
    করা হলে এবং সে সময় প্রাণ নাশের হুমকি দিলে এবং আদালতে যদি প্রমাণিত হয়, ভয়
    দেখিয়ে বেদখল করা হয়েছে তাহলে আদালতে দখল ফিরিয়ে দেবার আদেশ দিতে পারে এই
    ধারায় ।

দেওয়ানি আদালতে মামলা

যদি আপনার জমি বেদখল হওয়ার দুই মাসের মাঝে ফৌজদারি আদালতে মামলা করতে ব্যর্থ হন
তবে সেক্ষেত্রে আপনার জন্য দেওয়ানি আদালতে মামলা করার পথ খোলা থাকবে ।
জমির মূল্য হিসেবে দেওয়ানি আদালতের বিভিন্ন জজ আদালতে যেতে হবে । যেমন- তাহলে
জমিটি যে-এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার 
  • সহকারী জজ ১৫ লাখ পর্যন্ত ।
  • সিনিয়র সহকারী জজ ২৫ লাখ পর্যন্ত ।
  • যুগ্ম জেলা জজ ২৫ লাখের উপরে যেকোন মামলা ।
  • জেলা জজ অথবা অতিরিক্ত জেলা জজ ৫ কোটি পর্যন্ত আপিল ।
  • হাইকোর্টের একেক বেঞ্চ ৬ কোটি পর্যন্ত ।
  • হাইকোর্টের দ্বৈ‌ত্ব বেঞ্চ ৬ কোটির উপরে ।

জমি বেদখল হয়ে যাওয়ার দুই মাসের মধ্যেও মামলা করতে না পারলে

এক্ষেত্রে আপনি আপনার জমির দখল হারানোর ছয় মাসের বেশি না হলে ১৮৭৭ সালের
সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৯ ধারায় মামলা করা যাবে । তবে এই জন্য কোর্ট ফি
দিতে হবে ।
সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৯ ধারা মতে প্রদত্ত ডিক্রি বা আদেশের বিরুদ্ধে আপিল
বা রিভিউ করার কোন বিধান নেই । তবে মহামান্য হাইকোর্ট রিভিশন করা যাবে । কিন্তু
সরকার কর্তৃক বেদখল হলে এ আইনে কোন প্রতিকার পাওয়া যাবে না । আবার ৬ মাস
অতিবাহিত হয়ে গেলে মামলা তামাদি দোষে বারিত হবে । বেদখল হওয়ার পূর্ব পর্যন্ত
দখলে ছিল প্রমাণ করতে পারেন তবেই তিনি তার পক্ষে ডিক্রি পেতে পারেন ।

সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের বেশ কয়েকটি ধারায় মামলা

৯ ধারার মামলা

১৮৭৭ সালের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৯ ধারার অধীনে দেওয়ানি আদালতে মোকদ্দমা
দায়ের করে জমির দখল পুনরুদ্ধার করা যায় । যিনি ভূমি থেকে বেদখল হয়েছেন তাকে
বেদখল হওয়ার তারিখ থেকে ছয় মাসের মধ্যে দখল পুনরুদ্ধারের দাবিতে মামলা করতে হবে
। ছয় মাস অতিবাহিত হয়ে গেলে মামলা তামাদি দোষে বারিত হবে । এভাবে ৯ ধারায় মামলা
করে আদালতের মাধ্যমে দখল পুনরুদ্দার করা যায় । তবে ৯ ধারার মামলা দায়ের করলে
জমির মূল স্বত্ব কার সেই প্রশ্নের নিষ্পত্তি হবে না । এর জন্য একই আইনের ৪২
ধারায় প্রতিকার আছে । একটি জমিতে কোনো ব্যক্তির জমির স্বত্ব যদি অস্বীকার করে
যদি তাকে উচ্ছেদ করা হয় তবে জমির দখলে থাকা ব্যক্তি এই ধারায় প্রতিকার চাইতে
পারেন । ৯ ধারায় মামলার প্রতিকার শুধু দখলসংক্রান্ত । আদালতের মাধ্যমে দখল
পুনরুদ্ধার করা যাবে বটে কিন্তু ভূমির মালিকানার প্রশ্নটি এই ধারার অধীনে
বিচার্য হবে না । এমনকি বাদী যদি সম্পত্তিতে নিজের স্বত্ব (মালিকানা) প্রামাণে
সমর্থ নাও হন কেবল বেদখল হওয়ার আগ পর্যন্ত দখলে থাকা প্রমাণ করতে পারেন তবেই
তিনি তার পক্ষে ৯ ধারার অধীনে ডিক্রি পেতে পারেন এবং বিবদমান ভূমিতে পুনর্বহাল
হতে পারেন । সরকার কর্তৃক বেদখল হলে এ ধারায় কোনো প্রতিকার পাওয়া যাবে না ।

৮ ধারায় মামলা

সম্পত্তিতে যার বৈধ মালিকানা স্বত্ব আছে তিনি কোনো কারণে বেদখল হলে পরবর্তী ১২
বছরের মধ্যে ১৮৭৭ সালের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৮ ধারা মতে দেওয়ানি আদালতে
মামলা করে সম্পত্তির দখল পুনরুদ্ধার করতে পারেন । এ ধারায় মামলা করতে হলে
সম্পত্তিতে বাদীর মালিকানা স্বত্ব থাকতে হবে ।

৪২ ধারায় মামলা

সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের এই ধারায় কোনো মর্যাদা বা অধিকার সম্পর্কে আদালতের
ঘোষণা পাওয়া যেতে পারে । আইনানুগ পরিচয় কিংবা কোনো সম্পত্তির স্বত্বের অধিকারী
কোনো ব্যক্তি এমন যেকোনো ব্যক্তির বিরুদ্ধে মামলা রুজু করতে পারে, যে ব্যক্তি
পূর্বোক্ত ব্যক্তির মর্যাদা বা অধিকারের ব্যাপারে তার স্বত্ব অস্বীকার করেছে
কিংবা অস্বীকার করতে আগ্রহ প্রকাশ করেছে । উদাহরণ-আপনার জমিতে হঠাৎ করেই আপনার
প্রতিবেশী অংশ দাবি করছে । এমন অবস্থায় আপনি ৪২ ধারায় আদালতের কাছ থেকে এই
মর্মে ঘোষণা নিয়ে আসতে পারেন যে, আপনার দলিলে বর্ণিত জমিতে জন্য কারো অধিকার
নেই । যেখানে কেবল স্বত্বের ঘোষণা ছাড়াও আরো প্রতিকার দাবি করা যেত, কিন্তু
বাদী তা করা থেকে বিরত থাকে, সেখানে আদালত শুধু ঘোষণা প্রদান করবে না । যেমন
যেখানে আপনাকে জমি থেকে বেদখল করা হয়েছে, সেখানে শুধু ৪২ ধারায় ঘোষণার মামলা
করলে চলবে না,তার আগে জমির দখল পুনরুদ্ধারে ৮ কিংবা ৯ ধারায় মামলা করা হয়েছে
কিনা, আদালত সেটি দেখবে ।

সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন

১৮৭৭ সালের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৮ ধারা

  • জমিতে বৈধ মালিকান থাকলে বেদখল হওয়ার ১২ বছরের মধ্যে এই আইনে মামলা করে
    জমির দখল ফিরে পেতে পারেন । তবে মালিকানা না থাকলে এই আইনে এই ধারা
    প্রতিকার পাওয়া যায় না ।
  • সম্পত্তিতে মালিকানা লাভ করলে সেই সম্পত্তি দখল লাভের জন্য ১২ বছরের মধ্যে
    মামলা করতে হবে ।
  • বন্ধক গ্রহিতা বন্ধকি সম্পত্তি দখল লাভের জন্যও ১২ বছরের মধ্যেই মামলা করতে
    হবে ।

১৮৭৭ সালের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৯ ধারা

  • জমি থেকে বেদখল হলে ছয় মাসের মধ্যে এই ধারায় মামলা করে দখল ফিরে পেতে পারেন
    । জমিতে আপনার মালিকানা না থাকলেও শুধু আপনি দখলে ছিলেন এটি প্রমাণ করতে
    পারলেই রায় পেতে পারেন ।
  • এই ধারায় দখল মূল বিষয়, মালিকানা কার সেটা দেখার বিষয় না ।
  • তবে সরকারের বেদখল করলে এই ধারায় মামলা করা যাবে না ।
  • এই ধারায় ডিক্রি লাভ করলে এর বিরুদ্ধে আপিল ও রিভিউ চলবে না ।
  • সম্পত্তির মূল মালিক চাইলে ধারা ৮ অধীনে মামলা করতে পারে ।
  • এই ধারায় ছয় মাসে মধ্যেই মামলা করতে হবে ।

১৮৭৭ সালের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ১২ ধারা

  • জমির বায়নামা, চুক্তি প্রবলের মামমা করে জমি কিনতে পারবেন । বায়না গ্রহীতা
    এই আইনে প্রতিকার পেতে পারেন । তবে বায়নামা অবশ্যই রেজিস্ট্রার্ড হতে হবে
    না হলে চুক্তি প্রবল করা যাবে না । মামলা করার তামাদি এক বছর ।
  • চুক্তি প্রবলের মামলার সাথে মামলার খরচ ও ক্ষতিপূরণ অথবা বিকল্প দাবি একই
    সাথে করতে হবে ।
  • চুক্তিতে চুক্তি ভঙ্গের ফলে ক্ষতিপূরনের কথা উল্লেখ থাকলেও চুক্তি প্রবলের
    মামলা করা যাবে ।

১৮৭৭ সালের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৩৫ ধারায় চুক্তি বাতিল

  • চুক্তি বাতিলের মামলা করা যায় এই ধারায় তামাদি একবছর ।

১৮৭৭ সালের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৩১ ধারায় দলিল সংশোধন

  • দলিলে যদি প্রতারণামূলক ভাবে অথবা উভয় পক্ষের কোন ভুল হয় সেই ভুলের কারনে
    যদি দলিলে পক্ষদ্বয়ের প্রকৃত ইচ্ছার প্রতিফলন না হয়ে তাহলে তা মামলা করে
    ঠিক করে নিতে পারবে । মামলা করতে হবে তিন বছরের মধ্যে । আদালতের ডিক্রি
    পেলে, ডিক্রির একটি কপি সাব-রেজিস্টার বরাবর দিলে বালামে দলিলটি সংশোধন করা
    হবে ।

১৮৭৭ সালের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৩৯ ধারায় দলিল বাতিল

  • দলিল জাল হলে, ভুয়া মালিক দলিল করে দিলে আর আপনার অপূরনীয় ক্ষতি হবার
    সম্ভাবনা থাকলে এবং তা যদি রেজিস্ট্রেশনকৃত হয় তাহলে দলিল বাতিলের মামলা এই
    ধারায় করতে পারেন । রায়ের কপি সাব রেজিস্ট্রেশন অফিসে দিলে বালামে দলিলটি
    কেটে দেয়া হবে । তামাদি ৩ বছর মানে তিন বছরের মধ্যে মামলা করতে হবে ।

১৮৭৭ সালের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৪০ ধারায় আংশিক দলিল বাতিল

  • দলিল আংশিক জাল হলে,ভুয়া মালিক আংশিক দলিল করে দিলে এবং তা যদি
    রেজিস্ট্রেশনকৃত হয় তাহলে দলিল বাতিলের মামলা এই ধারায় করতে পারেন । রায়ের
    কপি সাব রেজিস্ট্রেশন অফিসে দিলে বালামে দলিলটি কেটে দেওয়া হবে । তামাদি ৩
    বছর, মানে তিন বছরের মধ্যে মামলা করতে হবে ।

১৮৭৭ সালের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৪২ ধারায় ঘোষনামূলক মামলা

  • আপনার কোন আইনিগত পরিচয় অথবা সম্পত্তির মালিকানা কেউ অস্বীকার করলে আপনি এই
    ধারায় আদালতের মাধ্যমে ঘোষনামূলক প্রতিকার পেতে পারেন ।
  • জমির দলিল ৩১ ধারা মোতাবেক তিন বছরের মধ্যে সংশোধন না করতে পারলে এবং যদি
    জমির খতিয়ানে ভুল থাকে জমি দখলে থাকে তাহলে এই ধারায় মামলা করে প্রতিকারে
    পেতে পারেন । রায়ের কপি এসি ল্যান্ড বরাবর দিলে খতিয়ানটি সংশোধন করে দেবেন
    । দলিল হলে রায়ের কপি সাব রেজিস্টার বরাবর দিলে দলিলটির বালাম সংশোধন করে
    দেবেন ।

১৮৭৭ সালের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৫৩ এবং ৫৪ ধারা

  • একটি নির্দিষ্ট সময় পর্যন্ত অথবা আদালতে মামলা চলমান থাকাকালীন অস্থায়ী
    নিষধাজ্ঞা কার্য কর করা যেতে পারে । যাতে বিরোধীয় বিষয় আগের অবস্থানে থেকে
    কোন পক্ষ তার কোন হস্তান্তর না করে ।
  • কোন সম্পত্তিতে যদি আপনার মালিকানা থাকার পরেও কেউ অস্বীকার করে তাহলে আপনি
    এই আইনের অধীনে চিরস্থায়ী নিষেজ্ঞার আবেদন করতে পারেন ।

মোক্তারনামা/পাওয়ার অব অ্যাটর্নি/ক্ষমতাপত্র

মোক্তারনামা এমন একটি আইনি দলিল যার মাধ্যমে মূল মালিকের
প্রতিনিধি/স্থলাভিষিক্ত/ইচ্ছাধীন হয়ে দলিলে লিখিত যেকোন কাজ করা যায় । এটি
স্থাবর সম্পত্তি, অস্থাবর সম্পত্তি বা অন্য যেকোন আইনি কাজে এই দলিল করা যায় ।

কেন করবেন পাওয়ার অব অ্যাটর্নি

আপনার জীবনকে সহজতর করতে এই দলিল । আপনার নিজ নামে জমি কেন, জমি বিক্রি, জমি
বন্ধক, ব্যাংক হিসাব লেনদেন, কোম্পানি পরিচালনা, দেশের বাইরে থাকলে দেশের
বিভিন্ন কাজ আপনার হয়ে করার জন্য এই দলিল করা যায় । 
আপনার বাড়ির ভাড়া উত্তোলন, জমির নামজারি সহ সকল কাজের এমনকি বিহাহের চুক্তিও
আপনার হয়ে অন্য জন করতে পারে ।

মোক্তারনামা দলিল দিয়ে নিম্নলিখিত কাজ করা যায় না

এই দলিলে সবকিছু করা গেলেও কিছু কাজের ক্ষমতা অর্পণ করা যায় না । পাওয়ার অব
অ্যাটর্নি বিধিমালা, ২০১৫ এর বিধি ৪ অনুযায়ী পাঁচটি কাজ করা যায় না ।
  • উইল সম্পাদন বা দাতা কর্তৃক সম্পাদিত উইল নিবন্ধনের উদ্দেশ্যে দাখিলকরণ ।
  • দত্তক গ্রহণের ক্ষমতাপত্র সম্পাদন । 
  • দান ও হেবা সম্পর্কিত ঘোষণা সম্পাদন ।
  • ট্টাস্ট দলিল সম্পাদন ।
  • সরকার কর্তৃক, সাধারণ বা বিশেষ আদেশ দ্বারা ঘোষিত অন্য প্রকার দলিল সম্পাদন

মোক্তারনামা আইনের আইনগত ভিত্তি

এতদিন বাংলাদেশে ১৮৮২ সালের পাওয়ার অব অ্যাটর্নি অ্যাক্ট চালু ছিল । ২০১২ সালের
এই আইনকে রহিত পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন ২০১২ নামে নতুন আইন প্রবর্তন হয়েছে এবং
২০১৩ সালের ১ জুলাই থেকে কার্যকর হয় । ২০১৫ সালের পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বিধিমালা
জারি করা হয়েছে ।
আইনে পাওয়ার অব অ্যাটর্নির সংজ্ঞায় বলা হয় পাওয়ার অব অ্যাটর্নি অর্থ এমন কোনো
দলিল যার মাধ্যমে কোনো ব্যক্তি তার পক্ষে উক্ত দলিলে বর্নিত কার্য সম্পাদনের
জন্য আইনানুগভাবে অন্য কোনো ব্যক্তির কাছে ক্ষমতা অর্পন করেন ।
মোক্তারনামা দলিলের প্রকারভেদ
সাধারণভাবে আমরা মোক্তারনামা দুই প্রকার জেনে থাকি
  • সাধারণ পাওয়ার অব অ্যাটর্নি (GPA)
  • বিশেষ পাওয়ার অব অ্যাটর্নি (SPA)
তবে বাংলাদেশের বর্তমান আইন যা ২০১২ সালের প্রনয়ন করা হয়েছে এবং ২০১৫ সালের
বিধিমালা মোতাবেক পাওয়ার দলিল তিন প্রকার ।

  • অপত্যাহারযোগ্য মোক্তারনামা বা irrevocable power of attorny .
  • সাধারণ মোক্তারনামা বা general power of attorny .
  • প্রমানীকরণ মোক্তারনামা ।

ভুল ধারণা

সবাই সব প্রকারের পাওয়ার অব অ্যাটর্নিকে আম মোক্তারনামা বলে থাকেন বলে থাকেন ।
মূলত পাওয়ার অব অ্যাটর্নিত অপর নাম মোক্তারনামা ।

মোক্তারনামা করার নিয়ম

স্থাবর সম্পত্তি বিষয়ক মোক্তারনামা অবশ্যই সাব-রেজিস্ট্রেশন অফিসে রেজিস্ট্রি
করতে হবে । এছাড়া অন্য মোক্তারনামা নোটারি করে আইনগত বৈধতা পায় ।

অপ্রতাহারযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি / Irrevocable Power Of Attorny

নামটি অপ্রত্যাহারযোগ্য হলেও এটি কিছু শর্তসাপেক্ষে বাতিল করা যায়, তবে এটি
মূলত করা হয়েছে বিভিন্ন রিয়েলস্টেট এবং ডেভেলাপার ও ভূমি মালিকের মধ্যে যে
পাওয়ার দেয়া হোত তা কোন বিরোধ হলেই বাতিল করা যেত এবং পাওয়ার দাতার মৃত্যু হলে
দলিল সাথে সাথে বাতিল হয়ে যেত বা তার উত্তরাধিকারীরা দলিলটি মানতেন না তাই এই
অপ্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আনায়ন করা হয় ।
রেজিস্ট্রেশন আইনে যাই কিছু থাকুম না কেন এই আইনের অধীনে সম্পাদিত এই দলিল
অব্যশ্যই রেজিস্ট্রেশন করতে হবে এবং এই দলিলে রেজিস্ট্রেশনে রেজিস্ট্রেশন আইনের
৫২ ক ধারা প্রযোজ্য হবে । এই দলিলের একটি নির্দিষ্ট মেয়াদ থাকবে এই মেয়াদে তা
অপ্রত্যাহারযোগ্য হবে ।

রেজিস্ট্রেশনের আইনের ৫২ ক ধারা নিম্নরূপ

  • বিক্রেতার নিজ নামে সর্বশেষগ খতিয়ান থাকতে হবে (নামজারি বা রেকর্ডীয়)
  • উত্তরাধিকারসূত্রে হলে নিজ নামে বা পূর্বপুরুষের নামে খতিয়ান থাকতে হবে
    সর্বশেষ (নামজারি/জরিপ খতিয়ান)
  • সম্পত্তির প্রকৃতি
  • সম্পত্তির মূল্য
  • সম্পত্তির চৌহদ্দি/নকশা
  • বিগত ২৫ বছরের মালিকানার বর্ণনা থাকতে হবে ।
  • ৩০০ টাকার স্ট্যাম্পে হলফ দিতে হবে 
এই অপ্রত্যাহারযোগ্য মোক্তারনামা রেজিস্ট্রেশ খরচ অনেক প্রকারের হতে পারে ।

  • পন্যমূল্য যুক্ত
  • পন্যমূল্য ছাড়া

পন্যমূল্যযুক্ত

পন্যমূল্য হচ্ছে কোন ভূমি উন্নয়নের জন্য পাওয়ার গ্রহীতা যে অংশ বিক্রয় বা
হস্তান্তরের ক্ষমতা লাভ করে তার বাজারমূল্য এবং পাওয়ার দাতা কর্তৃক গৃহীত কোন
অর্থ যা দলিলমূল্য হিসাবে গন্য হয় ।
এছাড়া এই দলিলে মাধ্যমে বিক্রয়, বন্ধক, উন্নয়ন বা বায়না দলিলের পাওয়ার নেওয়া
যায় । কোন ব্যাংক বা আর্থিক ব্যাংক প্রতিষ্ঠান হতে লোন নেওয়ার ক্ষেত্রে এই দলিল
করা যায় রেজিস্ট্র্বেশন ফি দিয়ে ।

অপ্রতাহারযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নির রেজিস্ট্রেশন খরচ

রেজিস্ট্রেশন ফি

দলিল লিখিত পণ্যমূল্যের ২% টাকা তবে ১০০ টাকার কম এবং ৪০,০০০ টাকার বেশি হবে না
। এই ফি ২৪,০০০ টাকা পর্যন্ত হলে নগদে এর বেশি হলে পেঅর্ডারে জমা করতে হবে ।

স্ট্যাম্প শুষ্ক ফি

দলিলে লিখিত মূল্যের ৩% টাকা তবে ৬,০০০ টাকার কম এবং ৬০,০০০ টাকার বেশি নয় ।
দলিলে ১২০০ টাকার স্ট্যাম্প ব্যবহার করা যাবে, বাকিটা পেঅর্ডারে জমা করতে হবে ।
বাকি খরচ একই থাকবে ২০০ টাকার হলফনামা, ই ফি ১০০ টাকা এন ফি পাতা ১৬ টাকা এন এন
ফি পাতা ২৪ টাকা ।

পন্যমূল্য ছাড়া

যে দলিলে কোন পন্যমূল্য নাই তবে পাওয়ার দাতা অপ্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ার পাচ্ছেন ।
১০০ টাকার রেজিস্ট্রেশন ফি দিয়ে এই দলিল করা যায় ।

সাধারণ পাওয়ার অব অ্যাটর্নি

যেকোন ব্যক্তি তার বিভিন্ন কাজের জন্য এই পাওয়ার দলিল করে দিতে পারে । এই
দলিলের ১০০ টাকা রেজিস্ট্রেশন ফি ।
এবং ১০০০ টাকা স্ট্যাম্প শুষ্ক বাকি খরচ অন্য দলিলের মত ২০০ টাকার হলফনামা ই ফি
১০০ টাকা এন ফি পাতা ১৬ টাকা এন এন ফি পাতা ২৪ টাকা ।
বিশেষ পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বলে আইনে কিছু না থাকলেও ব্যবহারের দিক থেকে আমরা
দুই প্রকার দেখতে পাই 
  • নির্দিষ্ট কাজের জন্য
  • নির্দিষ্ট সময়ের জন্য
নির্দিষ্ট কাজের জন্য এই পাওয়ার দলিল করা যায় । দলিলে লিখিত কাজের বাইরে আর
কোন ক্ষমতা থাকে না এই দলিলের ।

নির্দিষ্ট সময়ের জন্য এই দলিল করা যায় । সময় শেষে এই দলিল বাতিল হয়ে যায় ।
রেজিঃ ফি ১০০ টাকা এবং ৫০০ টাকার স্ট্যাম্প শুষ্ক নিতে হয় । বাকি খরচ একই ২০০
টাকার হলফনামা ই ফি ১০০ টাকা এন ফি পাতা ১৬ টাকা, এন এন ফি পাতা ২৪ টাকা ।
স্থাবর সম্পত্তি না হলে ই ফি, এন ফি বা এন এন ফি প্রযোজ্য নয় ।

পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দলিলের গুরুত্বপূর্ণ দিক

  • বিশেষ কাজের পাওয়ার দলিল কাজটি শেষ হয়ে গেলে বাতিল হয়ে যায় ।
  • বিশেষ সময়ের পাওয়ার দলিল সময় শেশে বাতিল হয়ে যায় ।
  • উভয়ের সম্মত্তিতে যেকোন দলিলের মেয়াদ বৃদ্ধি করতে পারবে ।
  • উভয়ের সম্মত্তিতে যেকোন সময় এই দলিল বাতিল করা যায় ।
  • সাধারণ পাওয়ার দলিল দাতা/গ্রহীতার মৃত্যুওতে বাতিল হয়ে যায়।
  • অপ্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ার দলিল দাতা/গ্রহীতার মৃত্যুতে বাতিল হয় না তাঁদের
    উত্তরাধিকারীদের ওপর সমানভাবে কার্যকর ।
  • ভূমি উন্নয়ন বিষয়ক অপ্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দলিলের মেয়াদ শেষ
    হলে গ্রহীতার অংশ বিক্রি,বন্ধক বৈধ হবে ।
  • অপ্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি ব্যতীত অন্য দলিল পাওয়ার একটি পাগল,
    দেউলিয়া আইনগতভাবে চুক্তি সম্পাদনে অপারগ হলে দলিল বাতিল হবে ।
  • যে বিষয় বা কাজের জন্য পাওয়ার দলিল করা হয়েছে সেটি যদি বিলুপ্ত হয় দলিল
    বাতিল হবে ।
  • সাধারণত যেসব আমমোক্তারনামা জমিজমা হস্তান্তরের সঙ্গে জড়িত নয়, সেগুলো
    নোটারি পাবলিকের মাধ্যমে নোটারি করে নিতে হয় ।
  • জমিজমা-সংক্রান্ত মোক্তারনামা অবশ্যই রেজিস্ট্রি করাতে হবে । না হলে এর
    আইনগত ভিত্তি থাকে না ।
  • মোক্তারনামা দলিলটি সম্পাদনের তিন মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রেশন করতে হবে ।
  • কোনো মামলা-মোকদ্দমা পরিচালনার ক্ষেত্রেও পাওয়ার অব অ্যাটর্নি নিয়োগ করা
    যায় । এ ক্ষেত্রে আদালতের অনুমতি লাগবে ।
  • দলিলের ধরন বুঝে নির্দিষ্ট টাকার নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্পে তা সম্পন্ন করতে
    হবে ।
  • এ ক্ষেত্রে কোন দলিল কত টাকার স্ট্যাম্পে করতে হবে, তা জেনে নিতে হবে ।
  • বর্তমান যেকোন দলিল হস্তান্তর, ক্রয়-বিক্রয়, উন্নয়ন ও ঋন গ্রহণের ক্ষেত্রে
    দাতা ও গ্রহীতা উভয়ের ছবি দেওয়া বাধ্যতামূলক করা হয়েছে ।
  • ১৯টি কলামে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দলিলের ফরম্যাট সককার গেজেট করেছে সেভাবে
    দলিল লিখতে হবে ।

মোক্তারনামা বাতিল

মোক্তারনামা দলিল অপ্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি ছাড়া অন্য যেকোন সময়
সাধারণ মোক্তারনামা বা পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বাতিল বা প্রত্যাহার করা যায় ।
বাতিল করতে চাইলে যে অফিসে রেজিস্ট্রি করা হয়েছিল, সেই জেলার রেজিস্টার বরাবর
মোক্তারনামা বাতিলের আবেদন করতে হবে । সাধারণ পাওয়ার অব অ্যাটর্নি অবসানের
ক্ষেত্রে দাতা ক্ষমতাগ্রহীতাকে রেজিস্টার্ড ডাকের মাধ্যমে ৩০ দিনের নোটিশ দিয়ে
প্রদত্ত ক্ষমতার অবসান ঘটাতে পারবে ।
গ্রহীতাও একই ভাবে মালিককে ৩০ দিনের নোটিশসাপেক্ষে অ্যাটর্নিত দায়িত্ব ত্যাগ
করতে পারে ।
পাওয়ার বাতিলের জন্য উভয়ের সম্মতিতে দলিল রেজিস্ট্রেশন করেও বাতিল করা যায় ।

অপ্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বাতিলের নিয়ম

অপ্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি হলে এবং যদি কোন সমঝোতায় না বসা হয় তাহলে
ডাকযোগে ৩০ দিনের নোটিশ দিয়ে পাওয়ার বাতিল দলিল করে বাতিল করা যায় । তবে
সমঝোতায় বসা হলে আর বাতিলের সুযোগ নেই ।
সমঝোতায় ব্যর্থ হলে আদালতের মাধ্যমে বাতিল করতে হবে ।
নোটারির মাধ্যমে করা মোক্তারনামা নোটারি পাবলিকের মাধ্যমেই বাতিল করতে হবে ।
ক্ষমতা মোক্তারনামা নির্দিষ্ট মেয়াদের জন্য করা হলে মেয়াদ শেষে তা বাতিল বলে
গন্য হবে । একইভাবে নির্দিষ্ট কাজের জন্য করা মোক্তারনামা ঐ কাজের সমাপ্তিতে
বাতিল বলে গন্য হবে ।

অপ্রত্যাহারযোগ্য মোক্তারনামা বাতিল ও আইনের অস্পষ্টতা

চুক্তি অনুযায়ী আবাসন কোম্পানি দলিলের শর্ত ভঙ্গ করলে পর পর তিনটি নোটিশ করে
জমির মালিক রেজিষ্ট্রি অফিসে গিয়ে সেই দলিল বাতিল করতে পারবেন । কিন্তু ২০১৫
সালের ২৩ জুলাই প্রণিত পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বিধিমালার ১৩ নম্বর বিধিতে বলা
হয়েছে দুই পক্ষের সম্মতি ও উপস্থিতিতেই পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দলিল ভাতিল করতে
হবে । একই বিষয়ে আইন ও বিধিতে পরস্পরবিরোধী বিধান থাকায় অপ্রত্যাহারযোগ্য
পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দলিল বাতিল করার বিষয়টি জটিল আকার ধারণ করেছে । এ বিষয়ে
এখন কোন উত্তর আসেনি আইন মন্ত্রণালয় থেকে ।

দুর্বলতা

  • কোনো পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দলিল দিয়ে অন্য একটি পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দলিল
    রেজিষ্ট্রি করা যাবে কিনা সে ব্যাপারে আইন ও বিধিতে কিছু বলা নেই ।
  • পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে জমির মালিকানা আসে না নিজ নামে শুধু জমি দিয়ে
    বিভিন্ন কাজ করার ক্ষমতা আসে ।
বিদেশে থেকে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি

বিদেশে বসবাস বা অবস্থানরত কোনো ব্যক্তি কাউকে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দিতে চাইলে
(জমির বিক্রির জন্য) তিনি বাংলাদেশ দূতাবাসের মাধ্যমে কাজটি করতে পারেন ।
বাংলাদেশ থেকে নির্দিষ্ট আইনজীবী দিয়ে দলিলটি লেখে ডাকযোগে নিতে পারেন অথবা
বিদেশে বসেই দলিলটি লিখতে পারেন যেকোন কাগজে তবে সরকার নির্ধারিত নিয়মে হতে হবে
। এই দলিল বাংলাদেশি স্ট্যাম্পে লেখার প্রয়োজন নেই । দেশে আসার পর ডিসি অফিসে
স্ট্যাম্প যুক্ত করতে হবে ।
দলিল সম্পাদনের পরে দূতাবাসের নির্দিষ্ট কর্মকতার সামনে দলিলে স্বাক্ষর করবেন
এবং দূতাবাসের দায়িত্বপ্রাপ্ত কর্মকতাও দলিলে স্বাক্ষর করবেন এবং দলিলে সিল
দিয়ে দলিলটি প্রত্যতন করে দেবেন । 
দলিলটি ডাকযোগে অথবা ব্যক্তিগতভাবে দেশে পাঠাতে হবে 
এরপর পাওয়ার অব অ্যাটর্নিটি বাংলাদেশের পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয়ের একজন সহকারী
সচিব কর্তৃক সত্যায়ন বা প্রমাণীকরণ করাতে হবে ।
  • বাংলাদেশে প্রবেশের দুই মাসের মধ্য অবশ্যই সত্যায়ন কর নিতে হবে । না হলে
    অবৈধ হবে ।
  • এরপর তা জেলা প্রশাসকের রাজস্ব কার্যালয়ে জমা দিয়ে স্ট্যাম্প অ্যাক্টের
    সেকশন ১৮ হিসাবে নির্দিষ্ট মূল্যের স্ট্যাম্পে রিস্ট্যাম্পিং করতে ।
    বাংলাদেশের প্রবেশের তিন মাসের মধ্য অবশ্যই রিস্ট্যাম্পিং করে নিতে হবে ।
  • যার নামে পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি দলিলটি বানানো হলে, তিনি রেজিস্ট্রি অফিসে
    গিয়ে নিজের নামে রেজিস্ট্রি করে নেবেন । চার মাসে মধ্যে অবশ্যই
    রেজিস্ট্রেশন করার জন্য রেজিস্ট্রি অফিসে জমা করতে হবে ।
পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি দলিলটি রেজিস্ট্রি করার পর দায়িত্বপ্রাপ্ত ব্যক্তি সেই
সমস্ত কাজ করতে পারবেন যা আপনি করতে পারতেন ।

সাব-রেজিস্টার এই পাওয়ার দলিল বালামে লেখে রাখবেন, রেজিস্ট্রেশন আইনে যাই লেখা
থাক ।
পাওয়ার দলিল জমি কেনার আগে সর্তক থাকতে হবে, প্রয়োজনে পাওয়ার দাতার সাথে কথা
বলে যাচাই করে নিতে হবে আসলে উনি পাওয়ার দিয়েছেন কিন?

পাওয়ার দিলেও তা বাতিল করা হয়েছে কিনা?

সাব রেজিস্ট্রেশন অফিসে পাওয়ার রহিত করন দলিল আছে কিনা দেখে নিতে হবে ।
যদি সব ঠিক থাকে তবে পাওয়ার দলিলে জমি ক্রেয়ে আইনগত কোন বাধা নাই ।

পরিশেষে

আশা করি আমার এই পোস্ট আপনার ভালো লেগেছে । যদি ভালো লাগে তাহলে সুন্দর একটি
কমেন্ট করে জানাবেন । আর একটু উপকার হয় তাহলে সেয়ার করে সবাইকে জানিয়ে দিবেন
ধন্যবাদ ।
See also  ইউটিউবে কিভাবে ভিউ বাড়বে - ভিডিও ভাইরাল করার উপায়

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *