জমির মালিকানা বের করার উপায়

আমরা জানি বাংলাদেশে জমির কাজে ১৮৮৮ হতে ১৯৪০ সালে প্রথম সরেজমিনে গিয়ে জমির
খতিয়ান প্রস্তুত করা হয় । যাকে সি এস খতিয়ান । এই সি এস খতিয়ান হতে জমিতে আজকে
পর্যন্ত কতজনের মালিকান পরিবর্তিত হয়েছে তা আমরা জানতে পারবো খতিয়ানের মাধ্যমে ।
এখানে আমাদের জানা ভালো যে দেশের বেশির ভাগ অঞ্চলে সি এস এর পরে এস এ এবং এস এর
পরে আর এস জরিপ হয়েছে । এবং এই সকল জরিপ হতে আবার নামজারি খতিয়ান ও হতে পারে ।

উদাহরণ হিসেবে যে জমির খতিয়ানের মাধ্যমে মালিকানা যাচাই করবো আজকে ধরলাম তা
নামজারি খতিয়ান ১০০ । এখন এই খতিয়ানের মন্তব্য কলামে আগত খতিয়ান । এখন কিন্তু আর
এই খতিয়ানের মন্তব্য কলামে আগত খতিয়ান লেখা থাকবে না । কারণ এটি রেকর্ডীয় খতিয়ান
। এখন আমাদেরকে দেখতে হবে সাবেক খতিয়ান ও হাল খতিয়ান আর এস রেকর্ডের যা আমরা ভূমি
অফিসে পাব । ধরলাম তা সাবেক ৩০০ নাম্বার এ স এ নামজারি খতিয়ান এখন এর মন্তব্য
কলামে লেখা থাকবে আগত খতিয়ান কত, ধরলাম তা এস এ ৪০০ নাম্বার খতিয়ান । 

আগের মত এখন আবার লেখা কিন্তু থাকবে না আগত খতিয়ান কারণ এটি রেকর্ডীয় খতিয়ান ।
এখন আবার দেখবো সাবেক খতিয়ান এবং হাল খতিয়ান ধরলাম সাবেক খতিয়ান ৫০০ সি এস
নামজারি । এভাবে খতিয়ান থেকে মালিকের নাম জমির পরিমাণ দেখে নিতে হবে আপনি যতটুকু
ক্রয় করেছেন মালিকান যতবার বদল হয়েছে জমি ততটুকু বা তার বেশি খতিয়ান আছে কিনা ।
কম থাকলে সেই কম জমি কেনা যাবে না । এভাবে খতিয়ানের মাধ্যমে মালিকানা যাচাই করা
যায় ।

আমরা সবাই জানি,১৯০৮ সাকে রেজিষ্ট্রেশন আইন প্রণয়নের মাধ্যমে মূলত জমির দলিল
রেজিষ্ট্রেশন শুরু হয় । যদিও এর আগে সামান্য কিছু দলিল রেজিষ্ট্রি করা হত । এই
দলিলের মাধ্যমে জমির মালিকনার বদল ঘটে । একটি দলিলে যাবতীয় কিছু লেখা না থাকলেও
অন্তত আগের দলিলের নাম্বার থাকে এবং মালিকের নাম থাকে । যে দলিল জমির দলিল
পরীক্ষা করবো সেই দলিল থেকে মালিকের নাম, জমির পরিমাণ জমির দাগ নাম্বার,খতিয়ান
নাম্বার জেনে নিতে হবে । এখন দলিলে আগের যে দলিল নাম্বার আছে সেটি পড়ে দেখতে হবে
মালিকের নাম কি জমির দাগ কত জমির পরিমাণ কত । এভাবে এই দলিলেও আগের জমির দলিল
নাম্বার থাকবে । এভাবে দলিলের মাধ্যমে মালিকানা যাচাই করা যায় ।

• আমাদের সকলের একটা ইতিহাস আছে । যেমন, আপনি, আপনার বাবা, আপনার দাদা, সেই
  রকমভাবে জমিরও একটি ইতিহাস আছে ।
• যেমন, আপনি এসেছেন আপনার বাবার থেকে, আপনার বাবা, আপনার দাদার থেকে এটাই বায়া
  বা মাধ্যম ।
• একটি জমির দলিলের মাধ্যমে প্রধানত মালিকানার বদল ঘটে, ১৯০৮ সালের
  রেজিষ্ট্রেশন আইন প্রণয়নের মাধ্যমে জমির দলিল রেজিষ্ট্রেশন বাধ্যতামূলক হয়ে
  যায় কিছু ব্যতিক্রম দলিল ছাড়া ।
• এখন যদি ১৯০৮ সালের দলিলকে আমরা আদি দলিল ধরি এবং সেই জমিটি যদি ৪ বার
  মালিকানা বদল হয় ২০১৯ পর্যন্ত তাহলে এখানে ৩টি বায়া দলিল এবং সর্বশেষটি
  মালিকানা দলিল । তাহলে বায়া দলিল বলতে আগের মালিকের মালিকানা দলিল বোঝায়,
  এটাই সহজ ভাবে আমরা বুঝতে পারি ।

জমির কোন দলিল কোথায় রেজিষ্ট্রি করবেন

• রেজিষ্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ২৮ ধারা অনুসারে, স্থাবর সম্পত্তি সংক্রান্ত সকল
  দলিল ঐ সাব-রেজিস্টারের অফিসে রেজিষ্ট্রেশন করা যায়, যে সাব-রেজিস্টারের
  অধিক্ষেত্রে ঐ দলিলে উল্লিখিত সম্পূর্ণ বা বেশিরভাগ সম্পত্তি (Major portion)
  অবস্থিত ।
• ১৯৮৫ সালের আগে দলিল উল্লিখিত কিছু সম্পত্তি (Some Portion) যে
  সাব-রেজিস্টারের অধিক্ষেত্রে ছিল, সেই সাব-রেজিস্টারের কার্যালয়ে দলিলটি
  রেজিস্ট্রি করা যেত । কিন্তু  The Regisration (Amendment) Ordinance,
  ১৯৮৫ এর সেকশন ২ এর মাধ্যমে Some portion এর স্থলে Major portion করা হয়ে ।
• রেজিস্ট্রিশন আইনের এই ধারা অনুসারে, একটি দলিলের তফসিলে উল্লিখিত সকল
  সম্পত্তি একই উপজেলায় অবস্থিত না হয়ে পৃথক উপজেলায় বা পৃথক জেলায় অবস্থিত
  হলেও দলিলে উল্লিখিত  বেশিরভাগ সম্পত্তি যে সাব-রেজিস্টারের অধিক্ষেত্রে
  আছে, সেই সাব-রেজিস্টারের কার্যালয়ে দলিলটি রেজিস্ট্রি করা যায় ।

অতিরিক্ত ফি প্রদান

এখানে একই জেলার পৃথক উপজেলায় অবস্থিত সম্পত্তির ক্ষেত্রে অতিরিক্ত এম এ ফি এবং
পৃথক জেলার সম্পত্তির ক্ষেত্রে অতিরিক্ত এম বি -ফি পরিশোধ করতে হবে । ফি সরকার
গেজেটের মাধ্যমে জানিয়ে দেয় ।

কোন সাব-রেজিস্টার একই জেলার পৃথক উপজেলায় অবস্থিত সম্পত্তির দলিল রেজিস্ট্রি
করলে বা একই জেলায় অবস্থিত তার নিজ অধিক্ষেত্রের বাইরের দলিল রেজিস্ট্রি করলে
তাকে রেজিস্ট্রশন আইনের ৬৪ ধারা অনুসারে অপর সাব-রেজিস্টারের নিকট দলিলটির
রেজিস্ট্রেশন সম্পর্কিত স্মারকলিপিসহ দলিলের উপরের পৃষ্টাষ্কন ও সার্টিফিকেট যদি
থাকে প্রেরণ করতে হবে । স্মারকলিপি প্রাপ্তির পর সাব-রেজিস্টার ১ নম্বর বালামে তা
লেখে রাখবেন । 

যেক্ষেত্রে দলিলে উল্লিখিত সম্পত্তি পৃথক জেলায় অবস্থিত হবে, সেক্ষেত্রে
সাব-রেজিস্টার দলিলটির রেজিস্ট্রেশন সম্পর্কিত স্মারকলিপি রেজিস্ট্রেশন আইনের ৬৫
ধারা অনুসারে সংশ্লিষ্ট জেলার জেলা রেজিস্টার-এর নিকট প্রেরণ করবে ।

দ্বিতীয়ত, রেজিস্ট্রেশন আইন,১৯০৮ এর ২৯ ধারা অনুসারে অস্থাবর সম্পত্তি সংক্রান্ত
সকল দলিল,উইল/অছিয়তনাম দলিল এবং দত্তকগ্রহণের ক্ষমতাপত্র পক্ষগণের পছন্দ অনুযায়ী
বাংলাদেশের যেকোন রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রির জন্য দাখিল করা যায় ।

তৃতীয়ত রেজিস্ট্রশন আইন, ১৯০৮ এর ২৯ ধারা অনুসারে আদালতের কোন ডিক্রি বা আদেশের
নকল প্রাপকের পছন্দ অনুযায়ী 

১। রায় প্রদানকারী আদালত যে সাব-রেজিস্টারের উপজেলায় অবস্থিত সেই সাব-রেজিস্টারের
কার্যালয়ে অথবা উক্ত স্থাবর সম্পত্তি যে সাব-রেজিস্টারের কার্যালয়ের কার্যালয়ের
অধীন সেই সাব-রেজিস্টারের কার্যালয়ে রেজিস্ট্রি করা যায় ।

সাব-রেজিস্টার কর্তৃক রেজিস্ট্রেশনের জন্য দলিল গৃহীত হলে দলিলের দাখিলকারীকে
একটি রশিদ দেওয়া হয় । রেজিস্ট্রশন আইন ১৯০৮ এর ৫২ ধারার অধীন এ রশিদ দেওয়া হয়
বিদায় একে ৫২ ধারার রশিদ বলা হয় । এই রশিদে অন্য কোন ব্যক্তিকে মনোনীত করতে পারেন
। দলিলে প্রয়োজনীয় পৃষ্ঠাঙ্কন, বালাম বহিতে দলিলের নকল করণ ও সূচি বহিতে সূচিকরণ
শেষ হলে ফেরত প্রদানের জন্য প্রস্তুতকৃত দলিলসমুহের একটি তালিকা অফিসে নোটিশ
বোর্ড দেওয়া হয় । এরপর ৫২ ধারার রশিদ জমা দিয়ে দাখিলকারী বা তার মনোনীত ব্যক্তি
মূল দলিল গ্রহণ করতে পারেন ।